ADVOKATENE HETLAND & ENDRESEN

Arealsvikt ved kjøp av fast eiendom

Arealsvikt innebærer at det oppgitte arealet ikke er i samsvar med det reelle arealet. Arealet kan relatere seg både til det innvendig og utvending areal.

Avhendingsloven § 3-3 regulerer arealsvikt ved utvendig areal. I denne bestemmelsen oppstilles det krav om at arealet må være vesentlig mindre enn opplyst av selger før det foreligger en mangel, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Loven har ikke en tilsvarende bestemmelse for innvending arealsvikt, men mangelansvar kan bli aktuelt etter § 3-8 om uriktige opplysninger. Utgangspunktet er at selger blir ansvarlig for forhold ved eiendommen som ikke svarer til opplysninger som er gitt i forbindelse med salget.

Innvending arealsvikt, og spørsmålet om når dette skal anses som en kjøpsrettslig mangel, har vært behandlet av Høyesterett i en dom fra 2003.

Saken gjaldt prisavslag for arealsvikt ved kjøp av selveierleilighet. En leilighet som var opplyst å være på 112 kvadratmeter, viste seg faktisk å være bare 102 kvadratmeter.

I vurderingen av om det forelå mangel uttalte Høyesterett, under henvisning til forarbeidende til § 3-3, at det er åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8.

Retten fremhevet bl.a. at nye målemetoder gjorde at det var mindre grunn til å tillate særlig store avvik ved arealmålinger, og at bruken av kvadratmeterpriser i statistikker og sammenligninger av boligpriser gjør at det er viktig å ha pålitelige målinger.

Likevel mente retten at det var grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse, og viste til at oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring også vil være en del av beslutningsgrunnlaget, ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i arealoppgaven, der selger ikke kan klandres for feilen, mente retten ikke bør anses som en mangel ved boligen. Retten antok at en mindre leilighet tåler mindre avvik enn en stor.

Retten måtte videre vurdere om den feilaktige opplysningen av boligarealet hadde virket inn på avtalen, jf § 3-8 annet ledd, og kom frem til at hvis arealavviket var tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel, ville også den feilaktige opplysningen normalt ha virket inn på avtalen.

Etter dette kom retten til at arealavviket representerte en mangel og at tilsvarende avvik i kvadratmeterpris måtte anses å ha hatt innvirkning på avtalen, og derfor rett til prisavslag.  Partene var selv enige i et prisavslag på kr 50 000, og dommen drøfter derfor ikke hva erstatningsnivået skal være i slike saker.